Le droit des locataires et propriétaires est en constante évolution, avec de nouvelles réformes visant à harmoniser les relations entre bailleurs et occupants. Dans cet article, nous allons passer en revue les principales évolutions législatives récentes et leurs implications pour les parties concernées.
La loi ELAN : une réforme majeure du logement
La loi Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) promulguée en novembre 2018 a apporté d’importantes modifications au droit de la location. Elle vise notamment à favoriser la construction de logements neufs, à simplifier les règles d’urbanisme et à renforcer la protection des locataires.
Parmi ses dispositions phares, on peut citer la création d’un bail mobilité, destiné aux personnes en situation de mobilité professionnelle ou en formation. D’une durée comprise entre 1 et 10 mois, ce contrat prévoit une absence de dépôt de garantie et permet au locataire de quitter le logement sans préavis. De plus, le bailleur ne peut pas donner congé durant cette période.
La loi ELAN encadre également davantage les locations meublées touristiques type Airbnb. Les communes peuvent désormais imposer un plafond maximum de 120 jours par an pour ces locations. De plus, elles peuvent exiger l’enregistrement préalable du logement auprès de la mairie dans certaines zones géographiques.
Le dispositif de l’encadrement des loyers
Mis en place par la loi ALUR en 2014 et annulé en 2017, l’encadrement des loyers a été rétabli dans certaines villes au cours de l’année 2019. Ce dispositif vise à limiter les augmentations abusives de loyer lors de la signature d’un nouveau bail ou du renouvellement d’un contrat existant.
Ainsi, depuis le 1er juillet 2019, les propriétaires parisiens doivent respecter un loyer de référence fixé par l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP). En cas de non-respect, le locataire peut saisir la Commission départementale de conciliation (CDC) dans un délai de trois mois suivant la signature du bail.
Lille a également réinstauré l’encadrement des loyers en février 2020. D’autres villes pourraient suivre cet exemple à condition qu’il existe un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements sur leur territoire.
La protection accrue des locataires face aux expulsions
Les expulsions locatives sont souvent synonymes de drames humains et sociaux. Pour protéger les locataires en difficulté, la loi ELAN a prévu plusieurs mesures visant à éviter les expulsions abusives ou injustifiées.
Tout d’abord, le délai légal pour quitter un logement suite à une décision d’expulsion a été rallongé de deux mois, pour passer de deux à quatre mois. De plus, les propriétaires doivent désormais proposer une solution de relogement aux locataires dont le bail est résilié pour insalubrité.
Enfin, la loi ELAN renforce la lutte contre les « marchands de sommeil », ces propriétaires qui louent des logements insalubres à des prix exorbitants. Les sanctions encourues ont été alourdies et les biens immobiliers concernés peuvent être confisqués.
L’obligation de réalisation de travaux d’économie d’énergie
Dans le cadre des objectifs de lutte contre le réchauffement climatique, la loi relative à l’énergie et au climat adoptée en novembre 2019 impose aux propriétaires bailleurs de réaliser des travaux d’économie d’énergie dans leurs logements locatifs. Ainsi, les logements énergivores (étiquette énergie F ou G) devront être rénovés pour atteindre un niveau minimum de performance énergétique.
Cette obligation concerne notamment l’isolation thermique, le chauffage et la production d’eau chaude sanitaire. Les travaux devront être réalisés avant le 1er janvier 2028, sous peine de sanctions financières pouvant aller jusqu’à 90 000 euros.
La digitalisation du secteur immobilier
Enfin, il convient de souligner que la digitalisation du secteur immobilier offre désormais aux locataires et propriétaires des outils innovants pour gérer leurs relations contractuelles. La signature électronique des baux, la dématérialisation des quittances de loyer ou encore les plateformes de gestion locative en ligne sont autant de services qui facilitent les démarches et renforcent la transparence entre les parties.
Ainsi, le droit des locataires et propriétaires a connu d’importantes évolutions ces dernières années, avec pour objectif de mieux protéger les occupants, de favoriser l’accès au logement et de moderniser le secteur immobilier. Les professionnels du droit et de l’immobilier doivent se tenir informés de ces changements pour accompagner au mieux leurs clients dans la gestion de leur patrimoine.